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1. Formalités légales
- De nature générale
Déclaration a posteriori de l'investissement auprès de la DGCI lorsque le montant total est supérieur à 3 005 060 euros (voir section III).
Passation en la forme authentique de l'acte de vente. L'acquisition doit être formalisée à travers un notaire espagnol ou un consul espagnol à l'étranger, auquel il faut présenter la preuve de : l'identité des parties et, le cas échéant, les procurations pertinentes ; le titre de propriété du vendeur ; l'imprimé de la déclaration d'investissement auprès du Registre des Investissements Etrangers de la DGCI, en vue de sa signature, et le paiement.
Paiement de l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales ou de la TVA et de l'Impôt sur les Actes Juridiques Documentés. Si le vendeur est une personne physique qui n'est pas promoteur immobilier, l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales s'applique au taux, en général, de 7% (certaines Communautés Autonomes n'ont pas fait usage de leur pouvoir de réglementation en la matière et continuent d'appliquer le taux de 6%).
Si le vendeur est une société ou un promoteur immobilier personne physique, on peut se trouver dans les circonstances suivantes :
■ Cession de terrains constructibles et première livraison d'immeuble : TVA à 16% (7% si l'immeuble est destiné à l'habitation) plus Impôt sur les Actes Juridiques Documentés, fixé de façon générale à 1%.
■ Cession de terrains ruraux (non constructibles) et deuxième livraison de bâtiments ou livraison ultérieures : Impôt sur les Transmissions Patrimoniales ou TVA. La TVA est applicable si l'acquéreur est une entreprise ou un professionnel libéral ayant droit à la déduction intégrale de la TVA payée et si le vendeur renonce à son exonération au titre de cet impôt, sous réserve de certaines conditions[1].
- Si l'immeuble est sis dans les Iles Canaries (où la TVA n'est pas applicable), le traitement est le suivant :
- si le vendeur est un promoteur immobilier (personne physique ou morale), on peut se trouver dans les circonstances suivantes :
■ Cession de terrains constructibles et première livraison d'immeuble : Impôt Général Indirect Canarien (IGIC) à 5% plus Impôt sur les Actes Juridiques Documentés, fixé à 0,5%, indépendamment des caractéristiques de l'immeuble.
■ Cession de terrains ruraux (non constructibles) et deuxième livraison de bâtiments ou livraisons ultérieures : Impôt sur les Transmissions Patrimoniales ou IGIC. L'IGIC est applicable si l'acquéreur est une entreprise ou un professionnel libéral et si le vendeur renonce à son exonération au titre de cet impôt, sous réserve de certaines conditions.
- si le vendeur personne physique n'est pas un promoteur immobilier : Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, indépendamment de la nature de l'immeuble.
- Inscription au Fichier Immobilier. Cette démarche doit être effectuée dès que l'acte authentique de vente est formalisé, pour assurer la protection des droits de propriété de l'acquéreur.
2. Frais
- Droits du notaire (comme pour les section précédentes).
- Impôt sur les Transmissions Patrimoniales ou TVA et Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (voir ci-dessus).
- Droits du fichier Immobilier. Dans ce cas s'applique également un tarif qui s'échelonne de 0,4% jusqu'à 6 010 euros à 0,02% pour les sommes supérieures à 601 012 euros.
- Taxe municipale sur l'accroissement de valeur des terrains urbains. Cette taxe est facultatif pour les communes ; elle est assise sur l'accroissement de la valeur des terrains urbains depuis la date de la précédentes cession jusqu'à la date de la vente actuelle. Cette taxe est due par le vendeur. Son montant dépend, entre autres, de la situation du terrain.
- Impôt sur les Biens Immobiliers. Il s'agit d'un impôt annuel assis sur la valeur cadastrale de l'immeuble à compter de la date d'acquisition.
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